Nova tributação sobre aluguéis: entenda o impacto da Reforma Tributária a partir de 2026

Prepare-se: a partir de 2026, sua renda de aluguéis pode sofrer um baque significativo. Com a Lei Complementar nº 214/2025, a Reforma Tributária introduz o IBS e a CBS sobre locações, elevando a carga tributária de quem vive dos aluguéis de imóveis.

Atualmente, o IRPF é o único imposto que incide sobre o rendimento de pessoas físicas. Mas se você possui mais de três imóveis alugados e fatura acima de R$ 240.000 por ano, passará a recolher também esses novos tributos. Entenda como essa mudança altera o cenário e quais impactos esperar já na fase inicial de transição.

Prepare-se: aluguéis terão IBS e CBS além do IRPF a partir de 2026

Em 2026, a soma do IBS e da CBS ao Imposto de Renda provocará uma redução substancial na receita líquida de quem vive de aluguéis. O tratamento tributário, até então limitado ao carnê-leão, passa a incluir duas novas contribuições que consomem parte significativa dos rendimentos.

Esse cenário exige revisão imediata de contratos, reavaliação de valores e um planejamento financeiro mais rigoroso para manter a rentabilidade e evitar surpresas com as novas obrigações.

Mudanças na Tributação: do IRPF ao IBS e à CBS

Até hoje, os rendimentos de aluguéis recebidos por pessoas físicas são tributados exclusivamente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). O proprietário declara mensalmente no carnê-leão ou anualmente na Declaração de Ajuste, seguindo a tabela progressiva do IRPF, sem qualquer ônus adicional sobre o consumo.

Com a Lei Complementar nº 214/2025, a Reforma Tributária institui duas novas contribuições que passarão a incidir sobre as locações a partir de 2026, para quem atender aos critérios de volume e receita:

• Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – de competência de estados e municípios, substituindo gradualmente ISS, PIS e Cofins.
• Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) – de competência da União, também progressivamente eliminando PIS e Cofins do sistema antigo.

Na prática, quem hoje paga apenas IRPF verá o IBS e a CBS adicionar uma nova camada tributária, com alíquotas crescentes ao longo do período de transição (2026–2033).

O que são o IBS e a CBS?

O IBS e a CBS fazem parte do novo modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, criado pela Lei Complementar nº 214/2025 para simplificar a tributação sobre consumo no Brasil.

• Imposto sobre Bens e Serviços (IBS): tributo de competência de estados e municípios, unifica e substitui o ISS, o PIS e a Cofins locais.
• Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS): tributo federal, abole o PIS e a Cofins da União, incidindo sobre a mesma base de bens e serviços.

Ambos entram em vigor em 2026, com implantação gradual até 2033 e alíquotas progressivas para facilitar a adaptação dos contribuintes.

Quem será impactado pelas novas regras

De acordo com o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, duas condições devem ser atendidas de forma cumulativa para que o locador passe a recolher IBS e CBS:

• Possuir mais de três imóveis alugados;
• Obter receita bruta anual acima de R$ 240.000,00 com locações.

Isso significa que apenas proprietários que atingirem ambos os requisitos serão enquadrados no novo regime tributário.

Exemplos práticos:

• João aluga 4 apartamentos e fatura R$ 300.000 por ano: enquadra-se e deverá recolher IBS e CBS.
• Maria aluga 3 casas e fatura R$ 260.000 por ano: não se enquadra, pois não possui mais de três imóveis.
• Carlos aluga 5 imóveis, mas fatura R$ 200.000 por ano: não se enquadra, pois não atinge a receita mínima.

Vale atenção: ultrapassar qualquer um dos limites em até 20% dentro do próprio exercício também aciona a obrigatoriedade de recolhimento.

Cronograma de transição e alíquotas progressivas

Entre 2026 e 2033, a cobrança do IBS e da CBS seguirá três etapas definidas, combinando alíquotas crescentes com redução gradual de ISS, PIS e Cofins:

• 2026–2027: alíquotas iniciais simbólicas, normalmente abaixo de 5%, para adaptação de sistemas e processos;
• 2028–2032: aumento anual progressivo das alíquotas do IBS e da CBS, com queda proporcional dos tributos atuais de consumo;
• 2033: aplicação plena do modelo dual de IVA, com alíquotas finais definidas e extinção completa de ISS, PIS e Cofins.

Esse cronograma escalonado dá fôlego aos locadores para revisar contratos, ajustar projeções de fluxo de caixa e adequar sistemas contábeis antes de enfrentar a carga tributária definitiva.

Redutores e incentivos para amenizar o impacto

A Lei Complementar nº 214/2025 prevê alguns mecanismos para atenuar o aumento da carga tributária sobre aluguéis e alienações de imóveis. Conheça os principais redutores e incentivos:

• Redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locação, arrendamento ou cessão onerosa de imóveis residenciais;
• Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial, aplicado diretamente na base de cálculo mensal;
• Redução de 50% na base de cálculo para operações de venda (alienação onerosa) de imóveis;
• Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, adoção do menor valor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial.

Na prática, esses benefícios podem reduzir significativamente o valor efetivo de IBS e CBS a pagar. Por exemplo, na locação residencial, o imposto incide sobre apenas 30% da receita, e o desconto de R$ 600 diminui ainda mais a base tributável. Na venda de imóveis, tributar apenas metade do ganho facilita o planejamento patrimonial e alivia o impacto financeiro.

Venda de imóveis e locação por temporada: o que muda?

Na venda de imóveis, a LC 214/2025 introduz a incidência simultânea de IBS e CBS sobre a alienação onerosa, mantendo ainda o ITBI municipal e o Imposto de Renda sobre ganho de capital. A boa notícia é que a base de cálculo do IBS e da CBS é reduzida em 50%, aliviando o impacto tributário na operação de venda.

Por sua vez, a locação por temporada (contratos de até 90 dias) recebe tratamento distinto do aluguel residencial. Enquanto este último conta com redutor de 70% na base de cálculo, a temporada tem apenas 40% de redução, elevando a carga efetiva de IBS e CBS. Em resumo:

• Venda de imóveis: IBS e CBS sobre 50% do valor da alienação + ITBI + IR sobre ganho de capital;
• Locação por temporada: IBS e CBS sobre 60% da receita, sem os redutores sociais de R$ 600/mês.

Repercussões esperadas no mercado imobiliário

A adoção do IBS e da CBS sobre aluguéis tende a reverberar em diversas frentes:

• Proprietários: poderão repassar parte do aumento para os inquilinos, reajustando valores de contrato e reduzindo a rentabilidade líquida;
• Inquilinos: enfrentarão aluguéis mais caros, elevando a busca por imóveis mais acessíveis ou estimulando a migração para a compra própria;
• Investidores: podem reavaliar a atratividade da locação, redirecionando recursos para fundos imobiliários ou outras aplicações com menor complexidade tributária;
• Oferta e demanda: custos adicionais podem frear novos lançamentos voltados a locação e reduzir a rotatividade de imóveis no mercado;
• Planejamento de portfólio: a diversificação de ativos e o acompanhamento das fases de transição serão decisivos para preservar o retorno financeiro.

Em síntese, a expectativa é de pressão para alta nos preços de aluguéis e uma possível desaceleração dos investimentos em propriedades destinadas à locação tradicional. O acompanhamento contínuo das mudanças e ajustes estratégicos serão essenciais para mitigar impactos e identificar novas oportunidades.

Por que contar com acompanhamento contábil especializado

Contar com um profissional contábil qualificado é fundamental para enfrentar as novas exigências trazidas pela Reforma Tributária. A mudança no regime de tributação de aluguéis — especialmente a introdução do IBS e da CBS — gera obrigações acessórias mais complexas, além de prazo e cálculo diferenciados. Um contador experiente garante que todas as etapas do processo sejam cumpridas corretamente, reduzindo riscos de erros e penalidades.

Entre as principais contribuições de um acompanhamento contábil especializado, destacam-se:

• Enquadramento preciso: avaliação de critérios para determinar se o locador está sujeito à nova tributação;
• Cálculo correto das bases de IBS, CBS e IRPF, aplicando adequadamente os redutores previstos em lei;
• Cronograma de obrigações: monitoramento de prazos para entrega de declarações e guias de recolhimento;
• Prevenção de autuações: revisão periódica de procedimentos e orientações para evitar inconsistências;
• Planejamento estratégico: projeções de impacto financeiro e simulações para ajustar contratos e fluxo de caixa.

Com visão técnica e atualizada, o contador atua como um parceiro estratégico, oferecendo segurança e tranquilidade para que o contribuinte se adapte às mudanças sem surpresas.

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Fonte desta curadoria

Este artigo é uma curadoria do site Portal Contábeis. Para ter acesso à matéria original, acesse Aluguéis terão nova tributação com a Reforma Tributária