Recentemente, a Receita Federal publicou a Solução de Consulta COSIT nº 108/2026 que restringe a aplicação da isenção de ganho de capital prevista no artigo 39 da Lei 11.196/2005. Agora, o contribuinte que utilizar o produto da venda de imóvel residencial para construção de novo imóvel ou quitação de financiamento não terá direito ao benefício.

Essa mudança impacta diretamente o planejamento do Imposto de Renda de clientes que vendem e reinvestem em imóveis. Prestadores de serviços contábeis e tributários devem avaliar essas novas regras para orientar corretamente seus assistidos e evitar surpresas na declaração anual.

Atenção: seu ganho de capital na venda de imóvel pode deixar de ser isento

A Solução de Consulta COSIT nº 108/2026, publicada pela Receita Federal há poucos dias, altera profundamente o cenário de isenção de ganho de capital na venda de imóveis residenciais. Agora, o produto da venda não poderá ser utilizado na construção de novo imóvel nem na quitação de financiamento para garantir a dispensa tributária prevista no artigo 39 da Lei 11.196/2005.

Essa mudança impacta diretamente o seu planejamento do Imposto de Renda: operações antes consideradas isentas passam a gerar obrigação tributária, o que pode resultar em aumento expressivo na alíquota de IR incidente sobre o ganho de capital. Além disso, o contribuinte deve reavaliar prazos e contratos de reinvestimento para evitar surpresas na declaração anual.

Principais consequências da restrição:

• Aumento imediato do imposto devido em operações de venda de imóvel residencial;
• Necessidade de recalcular valores e apurar corretamente o ganho de capital;
• Possível exigência de recolhimento de IR complementar e aplicação de multas por erro na declaração anterior;
• Revisão de estratégias de reinvestimento imobiliário para preservar benefícios fiscais.

O que mudou com a Solução de Consulta COSIT nº 108/2026

A Solução de Consulta COSIT nº 108, de 1º de julho de 2026, esclarece que o benefício de isenção de ganho de capital previsto no artigo 39 da Lei 11.196/2005 deixa de ser aplicado quando o valor obtido na venda de imóvel residencial for destinado a:

• a quitação integral ou parcial de saldo devedor de financiamento contratado para a construção de outro imóvel residencial;
• a própria construção de novo imóvel residencial, mesmo que em regime de pagamento parcelado ou na planta.

Essas mudanças alteram o entendimento de reinvestimento que até então permitia a dispensa tributária, exigindo que contribuintes e profissionais contábeis revisem cuidadosamente as operações de venda e aplicação dos recursos para evitar surpresas fiscais.

Evolução normativa: do CTN à Instrução Normativa RFB 2070/2022

O artigo 111 do Código Tributário Nacional estabelece que a interpretação da isenção tributária deve ser literal, exigindo estrita observância dos termos legais. A partir desse princípio, a isenção de ganho de capital na venda de imóvel residencial foi disciplinada pela Lei 11.196/2005, em seu artigo 39.

Em dezembro de 2005, a Instrução Normativa SRF nº 599/2005 regulamentou o benefício, mas acrescentou 12 parágrafos que impuseram restrições não previstas em lei, vedando o uso do produto da venda na quitação de financiamento ou na construção de novo imóvel residencial. Essa ampliação dos limites legais confrontou diretamente o artigo 111 do CTN.

Para corrigir essa distorção, a Receita editou, em março de 2022, a Instrução Normativa RFB nº 2070. Ela revogou o inciso I do parágrafo 11 do artigo 2º da IN 599/2005 e inseriu um novo inciso III ao parágrafo 10, restabelecendo explicitamente a possibilidade de aplicar o produto da venda na quitação parcial ou total de saldo devedor de financiamento de imóvel residencial já existente, além de esclarecer a aplicação em imóvel em construção.

Entretanto, a Solução de Consulta COSIT nº 108/2026 adota entendimento mais restritivo, gerando conflito de interpretação entre a Receita Federal e a normativa vigente. Esse descompasso exige atenção redobrada de contribuintes e profissionais contábeis na análise das operações de reinvestimento para garantir segurança jurídica.

Impactos práticos no seu planejamento tributário

Com a nova Solução de Consulta, operações de venda e reinvestimento perdem automaticamente o benefício de isenção no ganho de capital quando os recursos forem usados em construção ou quitação de financiamento de outro imóvel residencial. Isso obriga a revisão de cenários antes considerados isentos.

Para prestadores de serviços contábeis e tributários, os principais desafios são:

• Revisão integral dos cálculos de ganho de capital, incorporando tributos antes previstos como dispensados;
• Adequação dos cronogramas de reinvestimento, evitando aplicações que desencadeiem imposto imediato;
• Monitoramento rigoroso dos prazos para declaração e pagamento de IR, reduzindo riscos de multa e juros;
• Projeção de impactos no fluxo de caixa do cliente, já que a saída de recursos pode significar desembolso adicional de imposto;
• Consideração de alternativas de aplicação dos recursos, como investimentos em outros ativos que mantenham benefícios fiscais.

Esse novo cenário requer atualização dos modelos de simulação e maior atenção na orientação ao contribuinte. Antecipar essas questões em cada operação de venda e reinvestimento é fundamental para garantir segurança jurídica e evitar surpresas no ajuste anual do Imposto de Renda.

Possíveis contestações e recomendações contábeis

Apesar de a Solução de Consulta COSIT nº 108/2026 restringir o uso do produto da venda para nova construção ou quitação de financiamento, esse entendimento conflita com o artigo 111 do CTN, que impõe interpretação literal das isenções, e com a redação clara da IN RFB 2070/2022. É possível sustentar que a quitação de saldo devedor de imóvel pré-existente permanece amparada pela norma.

Para mitigar riscos e embasar defesas perante o fisco, sugerimos as seguintes boas práticas contábeis:

• Documentar detalhadamente o fluxo de recursos, comprovando a destinação dos valores;
• Fundamentar argumentos no artigo 111 do CTN e na IN RFB 2070/2022;
• Protocolar consulta formal à Receita Federal para obter posicionamento individualizado;
• Elaborar parecer técnico que demonstre a natureza residencial do imóvel financiado;
• Revisar contratos de financiamento e de obra, incluindo cláusulas de aplicação dos recursos;
• Implementar controles contábeis que garantam rastreabilidade e cumprimento de prazos.

Essas medidas fortalecem a posição do contribuinte em eventuais autuações e oferecem maior segurança jurídica no planejamento do Imposto de Renda.

Como a Informa Contábil pode ajudar e convite para acompanhar nosso blog

Na Informa Contábil, auxiliamos prestadores de serviço e contribuintes a adequar seu planejamento tributário às novas regras de isenção de ganho de capital. Nossos principais serviços são:

• Apuração fiscal detalhada do ganho de capital;
• Elaboração de balanços e demonstrativos para operações imobiliárias;
• Abertura e regularização de empresas no setor;
• Assessoria completa em Imposto de Renda, garantindo conformidade com a Receita Federal.

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Fonte Desta Curadoria

Este artigo é uma curadoria do site Portal Contábeis. Para ter acesso à matéria original, acesse Solução de consulta restringe isenção de ganho de capital na alienação de imóveis